[스크랩] 5. 관리지역 세분화 및 도시관리계획을 위한 토지적성평가
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1. 지구단위계획의 일반적 소개
선계획-후개발을 모토로 국토의 난개발을 방지하고 개발과 보전의 조화를 위한 국토의계획및이용에관한법률이 시행된 지 1년하고도 10개월이 지났다. 그 가운데 준농림지역, 준도시지역이 관리지역으로 통합되면서 전원주택단지를 개발하기 위한 건축허가 절차 또한 복잡해졌다.
이제는 전원주택단지를 개발하려면 제2종 지구단위계획구역의 지정에 대해 필수적으로 알고 있어야 한다. 그 지구단위계획구역을 지정함에 있어 ‘토지적성평가’란 용어가 자주 등장하게 되는데, 독자들의 개략적인 이해가 필요할 듯싶어 이번 호에 소개하고자 한다.
[ 토지적성평가 개요 ]
지구단위계획의 입안을 위해서는 기초조사 단계를 거치는데 토양, 입지, 활용 가능성 등에 따라 개발적성·농업적성 및 보전육성을 평가한다. 그 결과에 따라 토지용도를 분류함으로써 국토의 난개발을 방지하고 개발과 보전의 조화를 유도하는 제도이다.
개발이 완료된 도심지나 기개발지에서는 토지적성평가를 실시하지 않지만, 개발이 채 되지 않은 토지는 그 대상이 된다. 토지적성평가는 지구단위계획 등 도시관리계획을 입안하는 자가 실시하는 기초조사로 크게 두 가지로 구분할 수 있다.
1) 관리지역 세분을 위한 평가
관리지역 중 세부적인 평가를 실시하지 않고도 보전·농업적성 또는 개발적성이 뚜렷한 필지는 세부평가 대상에서 제외하여 종합 적성값을 표준 점수값으로 환산, 1등급~5등급으로 각 필지를 5개 등급으로 분류한다. 5개 등급을 바탕으로 관리지역을 보전관리지역·생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분한다.
관리지역 중 절대적인 보전요소 또는 생산요소를 포함하는 필지는 우선적으로 보전적성 1등급 또는 농업적성 1등급으로 분류할 수 있다. 관리지역 중 종전의 국토이용관리법상 준도시지역과 개발진흥지구 및 제2종지구단위계획구역으로서 개발이 완료되었거나, 개발계획이 수립된 지역도 5등급으로 우선 분류할 수 있다.
2) 기타 도시관리계획 입안을 위한 평가
적성값에 따라 각 필지를 보전등급(A등급)·중간등급(B등급)·개발등급(C등급) 등 3개 등급으로 분류한다. 용도지역 지정, 도시계획시설 결정 등 당해 지구에 대한 개별적인 도시관리계획 입안을 위한 자료로 적성등급을 활용한다.
평가결과 A등급에 해당하는 필지는 사업지구에서 제외하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 당해 필지를 제외할 경우 사업추진이 곤란하거나 사업의 성격상 불가피하다고 판단될 경우에는 이를 사업지구에 포함시킬 수 있다. 개발용도로 분류된 지구 안에 A등급의 필지가 있고 이를 보전할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 공원·녹지, 경관지구·생태계보존지구 등으로 지정하는 등 별도의 보전대책을 강구한다.
관련 질의 및 회신(건설교통부)
Q1 도시기본계획 수립 시 당초 준도시, 준농림지역에 대한 토지적성평가의 범위는?
A1 토지적성평가는 국토의 난개발을 방지하고 개발과 보전의 조화를 유도하기 위함이다. 신법령에 신설하여 필지별로 토지특성을 평가하여 개발할 지역과 보전할 지역의 구분, 관리지역(계획, 생산, 보전)을 세분하는데 활용하는 것과 각종 사업목적 도시관리계획의 입안(용도지역·용도지구·용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 등)을 위한 경우로 구분하여 실시할 것이다. 또한 도심지나 개발이 완료된 지역 등은 토지적성평가를 제외하는 것으로 국토의계획및이용에관한법률 제27조제4항 및 동법률시행령 제21조에 규정하고 있음을 참고해야 한다.
Q2 관리지역 세분 전이라도 제2종 지구단위계획구역 지정이 가능하도록 국토의계획및이용에관한법률 부칙 제9조에 규정하고 있는 바, 현행 관리지역 내에서 제2종 지구단위계획지정 및 계획입안을 위한 주민제안서를 작성하고자 할 때는 국토계획법 제27조(기초조사)의 규정에 의거 토지적성평가를 시행토록 하고 있다. 이 경우 토지적성평가 지침에서 제시된 관리지역 세분을 위한 평가(동지침 제3장제1절)와 기타 도시관리계획 입안을 위한 평가(동지침 제3장제2절) 중 어느 평가 방법을 적용하여 평가서를 작성해야 하는지?
A2 기타 도시관리계획 입안을 위한 평가를 적용하게 된다.
Q3 비도시지역 행정구역 전역에 걸쳐 토지적성평가 및 도시관리계획을 수립함이 원칙이나 골프장 설치, 온천개발, 관광휴양지 조성을 위하여 우선적으로 개발예정 면적에 대해서 토지적성평가와 도시관리계획 수립이 가능한가?
A3 토지적성평가는 도시관리계획 기초조사의 일부로 시행되고 있다. 관리지역 세분을 위한 경우는 관리지역 전체를 평가하여 용도지역을 세분화의 기초자료로 사용토록 하고 있다. 질의와 같이 사업을 위하여 도시계획시설결정이나 지구단위계획을 수립하고자 할 경우에는 해당구역에 적성평가를 실시하여 사업의 허용여부를 결정하게 된다.
[ 평가의 실시의무 지역 ]
토지적성평가는 해당 도시관리계획 입안권자가 실시한다. 다만, 도시관리계획 입안권자 이외의 자가 법 제26조의 규정에 의해 도시관리계획의 입안을 제안하는 경우에는 도시관리계획 입안권자와의 협의를 통해 제안자가 토지적성평가를 실시할 수 있다. 이 경우 제안자는 이 지침에 제시된 적성평가 방법의 절차 기준에 따라야 한다.
토지적성평가는 해당 도시관리계획 입안권자가 실시하도록 되어 있으나, 국토의계획및이용에관한법률 제26조에 의하여 도시관리계획 입안을 제안하는 경우에는 입안권자와 협의를 통하여 제안자가 토지적성평가를 실시할 수 있도록 하고 있다.
토지적성평가는 필지 단위로 진행됨을 원칙으로 한다. 다만, 필지 단위의 자료 취득이 곤란한 경우 또는 평가대상지가 대부분 유사한 성격의 필지로 구성되어 있는 경우, 그 밖에 불가피한 사유 등이 있을 때에는 일단의 토지 단위로 평가를 실시할 수 있다. 토지적성평가는 지구단위계획 구역을 지정하거나 변경에 관한 계획 등 아래 지역을 입안할 때 실시한다.
1) 지구단위계획구역의 지정·변경에 관한 계획과 지구단위계획
2) 용도지역·용도지구·용도구역의 지정·변경에 관한 계획(관리지역 세분을 포함)
3) 기반시설의 설치·정비·개량에 관한 계획
4) 도시개발사업 또는 재개발사업에 관한 계획 - 도심지 등 사실상 개발이 완료된 지역의 경우에는 토지적성평가를 실시하지 아니할 수 있다.
① 당해 지구단위계획구역이 도심지(상업지역과 상업지역에 연접한 지역을 말한다)에 위치하는 경우
② 당해 지구단위계획구역 안의 나대지 면적이 구역면적의 2%에 미달하는 경우
③ 당해 지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역·지구·구역·단지 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우
④ 당해 지구단위계획구역의 지정 목적이 당해 구역을 정비 또는 관리하고자 하는 경우로서 지구단위계획 내용에 너비 12m 이상의 도로설치계획이 없는 경우
⑤ 주거지역·상업지역 또는 공업지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
⑥ 법 또는 다른 법령에 의하여 조성된 지역에 도시관리계획을 입안하는 경우
⑦ 도시관리계획 입안일 3년 전 이내에 토지적성평가를 실시한 지역에 대하여 도시관리계획을 입안하는 경우. 다만, 기반시설 등의 여건이 크게 변화한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑧ 도시관리계획의 변경사항 중 경미한 사항에 해당하는 경우(참고 : 도시관리계획으로 결정하지 아니하는 도시계획시설은 토지적성평가 대상이 아님)
관련 질의 및 회신(건설교통부)
Q4 토지적성평가가 2003년 1월1일부터 시행중이다. 이와 관련하여 개발제한구역 중규모취락 우선해제에 대해 2002년 12월에 21개소에 공람 공고한 바 있으며 이는 토지적성평가를 하지 않아도 되는 것으로 알고 있었다. 우선해제 대상 취락이 1개소가 늘어나 금년에 이를 재공람하고자 하는데 이 1개소에 대해서만 토지적성평가를 해야 하는지 아니면 기 행정절차를 이행한 것으로 보아 안 해도 되는지 여부는? 또한 개발제한구역에 존치하는 소규모 취락에 대해서는 집단취락지구 지정 및 정비계획 수립용역이 시행 중이다. 이에 대해서도 토지적성평가를 시행하여야 하는지?
A4 기환경평가를 거친 개발제한구역 해제지역(우선해제 집단취락, 조정가능지역)으로 용도지역 부여 등에 대하여는 토지적성평가의 실익이 거의 없는 경우, 토지적성평가 제외 대상에서 제외토록 시행령 개정 추진 중에 있다.
[ 토지의 적성평가 지표 ]
토지개발을 위해서 토지를 제대로 파악하기 위해서는 적성평가 지표를 알아야 개략적 조사가 가능하므로 어떠한 지표로 조사를 하는지 알아야 한다. 토지적성에 영향을 주는 요인은 크게 물리적 특성, 토지이용 특성, 공간적 입지성으로 구분한다. 그런데 평가가능 지표를 알아보기 전에 용어해석이 앞서야 한다. 이는 전원주택지 개발을 하게 될 경우, 유용하게 사용되므로 이해를 해 둘 필요가 있다.
1) 용도전용
용도전용비율 = 리별 용도전용면적/리별면적×100(5)
2) 인근 용도간 불부합성 인근 용도간 불부합률 = 리별 인근 용도간 불부합 면적/리별면적×100(%)
3) 기개발지
4) 보전지역
관련 질의 및 회신(건설교통부)
Q5 도시기본계획수립 시 토지적성 평가를 실시할 경우 토지적성평가 등급을 분류아형 이를 용도지역 지정 등의 기초자료로 활용은 하되 관리지역 세분 도서를 작성할 필요는 없는 것인지?
A5 도시기본계획 수립 지침 상 도시기본계획승인 신청 시 토지적성평가결과에 대해서는 토지적성평가를 실시했을 경우에 한하여 결과 보고서 및 도면을 첨부하면 될 것이고, 관리지역의 세분에 대한 도면에 대해서는 동 승인신청 시 별도 첨부할 필요는 없는 것으로 판단된다. 하지만 토지적성평가결과에 따른 관리지역의 세분에 대한 기본방향, 토지적성평가를 통한 관리지역의 세분 내용에 대해서는 계획 내용에 포함하여야 할 것이다. |
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